начало
Отговорността на посредниците в контекста на новия Регламент за цифровите услуги Отговорността на посредниците в контекста на новия Регламент за цифровите услуги

ТР №2/20.07.2017г. или "един замък на Правото на Понятията"

Казуси за недвижими имоти


ТР №2/20.07.2017г. или "един замък на Правото на Понятията"

Мнениеот bird_of_paradise » 25 Юли 2017, 13:36

1. Вписването, предвидено в чл.27,ал.2 от ЗАЗ е приложимо на общо основание при прекратяване на
договор за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца, съгласно чл.28,ал.1, изр.първо във вр. с чл.27,ал.1,т.2 ЗАЗ. За предвиденото в чл.27,ал.2 ЗАЗ вписване на прекратяването - развалянето на арендния договор на основанието по чл.28,ал.1, изр.първо ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът /писменият документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска по вече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата . Прекратяването на арендния договор се регистрира в съответната общинска служба по земеделие след вписването му в службата по вписванията. Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а,ал.1 от ПВ тази по т.6 ТР№ 7/2012г. от 25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС
2. Договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на Закона за задълженията и договорите, е действителен, независимо от наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обекти, посочени в чл.1,ал.3 от специалния ЗАЗ.
3. Сключеният не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя, се конвертира в действителен договор за наем, ако са налице предпоставките за конверсията.


Самото ТР тук: http://www.vks.bg/Dela/OSGTK-TR02-15.pdf

Договорът за наем на земеделска земя е действителен, независимо че съществуват специалните правила на Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ). Нещо повече, ако договор за аренда не е сключен в предвидената в ЗАЗ форма, той при определени предпоставки се конвертира (превръща) в действителен договор за наем. Това прие в тълкувателно решение по дело № 2/2015 г. Общото събрание на Гражданската и търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС).

В момента голяма част от съдиите приемат, че след като има специален закон за арендата, няма как за земеделска земя и недвижими и движими вещи за земеделско производство да се сключи договор за наем.

Върховните съдии обаче приемат, че такъв договор за наем, към който ще са приложими разпоредбите на Закона за задълженията и договорите, е действителен. В тълкувателното решение те обясняват, че самият ЗАЗ не регламентира, че земеделската земя може да бъде обект само и единствено на аренден договор.

"Той не предвижда ограничение по отношение на свободния избор на правните субекти да уреждат правоотношенията си и да упражняват своите права по отношение на земеделските земи само и единствено по реда на този закон, така и нормите на чл.228 сл. ЗЗД не съдържат забрана земеделските земи да бъдат отдавани под наем", пише в решението.

В него се подчертава, че няма защитим обществен интерес, който да наложи отричането на възможността земеделските земи да бъдат ползвани чрез договор за наем. "Защитима и обосноваема е обратната теза - че принципът на договорната свобода позволява и допуска обработването на земята да бъде и по силата на наемен договор. Договорната свобода не търпи ограничаване, с оглед липса на изрична разпоредба в ЗАЗ, която да определя изключителен способ за предоставяне на ползването. При отчитането на принципа на свободата на договарянето, от волята на страните зависи дали при отдаване за възмездно ползване на земеделската земя и/или движимите вещи за земеделско производство, ще уредят отношенията си съобразно нормите на ЗАЗ или съобразно нормите на ЗЗД, а и законодателството ни, както се посочи, допуска отношенията по предоставяне на земеделска земя да не бъдат регулирани непременно като арендни", заявяват върховните съдии.

Освен това сочат, че ако договор за аренда не е сключен в предвидената в ЗАЗ форма, се конвертира в действителен договор за наем, ако са налице предпоставките за това. "Конверсията - превръщане в нов тип сделка - не е законодателно уредена, но е призната в правната доктрина и практиката в случаите, в които недействителна сделка съдържа съществените признаци на действителна сделка, годна е да породи правното ѝ действие по волята на двете страни, които искат недействителната сделка да произведе действието на действителната, защото правните й последици са съвместими с намерението им и са целени от тях. Ако договорът за аренда не е сключен в предвидената в закона форма (поради отсъствие на нотариална заверка на подписите на страните или дори без да е спазена писмената форма) и той съдържа всички съществени елементи на договора за наем, конверсията е допустима. След като законодателството допуска алтернативата ползването на земеделска земя да е предмет и на наемен договор, и при възможността за съществуване и на наемно, и на арендно правоотношение за обектите по чл.1 от ЗАЗ, то недействителният аренден договор може да се преобразува в наемен по несъмнено изразено взаимно съгласие на страните, ако правните последици, целени с арендния договор могат да се постигнат по силата на наема на земеделската земя", пише в решението.

В него ОСГТК подчертава, че се вписва и прекратяването на договор за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за плащане с повече от три месеца. Като за развалянето му е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът (писменият документ), който материализира изявлението за разваляне на договора заради забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Прекратяването на арендния договор се регистрира в съответната общинска служба по земеделие след вписването му в службата по вписванията. "Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а,ал.1 от Правилника за вписванията, е тази по т.6 ТР № 7/2012г. от 25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС", пише още в решението.


а статията е от тук: http://legalworld.bg/64202.dogovoryt-za ... telen.html
"Човек е дълго изречение, написано с много любов и вдъхновение, ала пълно с правописни грешки.”
bird_of_paradise
Активен потребител
 
Мнения: 2668
Регистриран на: 25 Яну 2013, 15:27

Re: ТР №2/20.07.2017г. или "един замък на Правото на Понятия

Мнениеот ivanov_p » 25 Юли 2017, 15:27

По т.2 и т.3 само се потвърждава преобладаващата практика, но по т.1 ще има неразбории.
ivanov_p
Активен потребител
 
Мнения: 4320
Регистриран на: 26 Ное 2013, 19:53

Re: ТР №2/20.07.2017г. или "един замък на Правото на Понятия

Мнениеот bird_of_paradise » 25 Юли 2017, 16:34

Все по-често напоследък си мисля, че трябва да се отделят едни 2г. на ВКС, за да издаде ТР по всяка правна норма от действащото право, като през тези две години съдилищата не трябва да правораздават. Както написах днес в страницата си- и след това ще се възцари мир по Земята.

Това ТР ми идва твърде закъсняло ( с едни 7г.), защото през 2010г. защитавах същата тази теза, но Бобатинов ме отряза за конверсията, а Белазелков постанови първия акт в тази насока едва два месеца по-късно след Бобатинов... 8) . От тогава не отварям дума за конверсия, но ето на: задължителна се оказва тази правна конструкция.

По т.1 никога съм нямала проблем, защото с нашия СВ се разбираме прилично добре и вписва прекратяване.
"Човек е дълго изречение, написано с много любов и вдъхновение, ала пълно с правописни грешки.”
bird_of_paradise
Активен потребител
 
Мнения: 2668
Регистриран на: 25 Яну 2013, 15:27

Re: ТР №2/20.07.2017г. или "един замък на Правото на Понятия

Мнениеот ivanov_p » 25 Юли 2017, 16:57

Съдилищата въобще не трябва да тълкуват законите задължително. Те не са законодателен орган и напоследък виждаме резултатите от това тълкуване. Първото и най-важно тълкуване на закона е в мотивите към него. Там законодателят казва кое какво е, защо се приема и как действа. Второто са дебатите по закона. Третото трябва да стане задължителното тълкуване на закона от върховният държавен орган, както беше до 1991 г. Комуто голямото, нему и малкото. Стигнахме до абсурда, ВКС да казва на законодателя какво е мислил като е приемал закона. Да не говорим, че самият чл. 130 ЗСВ е изцяло противоконституционен, не може ВКС да дава тълкуване, което да е задължително за изпълнителната власт, а доколкото и НС издава административни актове - и за него. Стигнахме до абсурд законодателния орган да иска отменяне на текстове от закона, защото ВКС им е дал задължително тълкуване, което освен явната си малоумщина руши и държавата, напр. "маловажен случай", определен в размера на 3 МРЗ, в момента 1380 лв., при големи размери от 3000 лв. С ТР беше отменена давността за всички продължавани престъпления, което поставя въпроса за съхранение на документите, което трябва да стане "вечно" или поне 50 години, а самите документи не са на такива носители, които не издържат за такъв период.

Институтът не е лош, но при няколко варианта:
1. ТР на ВКС се внася за разглеждане от НС и след гласуване се приема в цялост, отчасти или се отхвърля, като съответно се прави корекция в текстовете на закона;
2. ТР действа както до влизане в сила на ЗСВ - насочващо за съдилищата;
3. По реда за сезиране на ВКС за произнасяне с ТР се сезира НС за даване на задължително тълкуване на даден закони.
ivanov_p
Активен потребител
 
Мнения: 4320
Регистриран на: 26 Ное 2013, 19:53

Re: ТР №2/20.07.2017г. или "един замък на Правото на Понятия

Мнениеот teogeo » 25 Юли 2017, 21:15

Когато се пишат калпави закони (ЗСПЗЗ, ЗАЗ, ЗМИП и да не изброявам) от разно пущове, чапкъни и фльорци в НС, се налага все по-често ВКС да влиза в ролята си на коректив.

Затова за в бъдеще закони следва да се пишат от екип от доказани хабилитирани преподаватели, съдии и адвокати (за някои закони - и нотариуси).
Аватар
teogeo
Активен потребител
 
Мнения: 1550
Регистриран на: 15 Юли 2009, 22:28


Назад към Имотни казуси


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 33 госта


cron