Изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот по чл. 33 от Закона за собствеността
Венета Александрова написа:I. Приложно поле
Изкупуването на дял от съсобствен имот по реда на чл. 33 от ЗС се прилага само относно недвижимите имоти, не и спрямо прехвърляне на дял от движима вещ, колкото и тя да е значителна и ценна. В този смисъл е Решение № 50 от 01.VI.1956 г. по гр. дело № 36/1956 г. на ОСГК на ВС. Правото на изкупуване на дял от общ имот може да се упражни както при съсобственост, породена от правна сделка, така и при съсобственост, възникнала от наследяване или учредена с административен акт - Решение № 72 от 01.VII.1959 г. по гр. дело № 48/1959 г., ОСГК на ВС; Решение № 567 от 22.II.1971 г. по гр. дело № 2931/1970 г., I г. о.; Решение № 100 от 01.III.1995 г. по гр. дело № 1430/1993 г., IV г. о.; Решение № 90 от 12.02.2003 г. на ВКС по гр. дело № 2960/2001 г., IV г. о.; Решение № 1820 от 12.12.2001 г. на ВКС по гр. дело № 155/2001 г., IV г. о. Без значение е естеството на имота, до който съсобствеността се отнася - сграда, апартамент, магазин, урегулиран поземлен имот, земеделска земя и т.н. В решение № 1072 от 20.07.1974 г. по гр. дело № 478/1974 г., I г. о. ВС приема, че при отчуждаването на право на собственост върху гараж като право върху отделна постройка продавачът е длъжен да спази условията чл. 33 от ЗС, ако са налице предпоставките за това. При един специален вид съсобственост изкупуването по чл. 33 от ЗС не може да намери приложение. Това е принудителната неделима съсобственост върху общите части от постройки в етажна собственост (чл. 38 от ЗС). В този смисъл е Решение № 2464 от 21.X.1965 г. по гр. дело № 1692/1965 г., I г. о. Разпоредбата на чл. 33 от ЗС е неприложима в случаите, когато върху съсобствен терен е построена сграда-етажна собственост с повече от един самостоятелен обект, собственост на различни лица (напр. жилищна сграда, в която апартаментите принадлежат на различни собственици) и едно от тях сключи договор за покупко-продажба на своя имот с трето лице - Решение № 61 от 05.V.1959 г. по гр. дело № 37/1959 г., ОСГК на ВС, Решение № 53 от 14.03.2000 г. на ВКС по гр. дело № 1094/1999 г., IV г. о. В разглежданата хипотеза всеки собственик на отделен обект може свободно да се разпореди със своето право на собственост, без да иска съгласието на останалите собственици. Идеалните части от дворното място в този случай са общи части по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС и те, както и другите общи части, се прехвърлят заедно с обекта, към който се припадат, по силата на разпореждането на закона. За тяхното прехвърляне не е необходимо съгласие на останалите съсобственици на мястото. Разпоредбата на чл. 33 от ЗС не се прилага и в случаите, когато в съсобствен парцел съществуват отделни сгради, принадлежащи на различни собственици, и всеки от тях желае да продаде собствената си сграда заедно със съответните идеални части от мястото - Решение № 45 от 01.04.1960 г., ОСГК на ВС. В тази хипотеза съществува съсобственост само върху мястото, а върху сградите - отделна собственост. Отделната собственост на сградите дава право на собствениците да ги продадат не само на останалите съсобственици на мястото, но и на други лица. При отделните сгради, принадлежащи на отделни собственици, съсобствеността на дворното място го прави обща част към сградите с оглед използването им. Тя не определя правното положение на сградите, нито пък с оглед идеята на закона може да се счита, че обуславя приложението на чл. 33 от ЗС.
II. Предпоставки за упражняване правото на изкупуване
1. Лице, срещу което може да бъде упражнено правото на изкупуване
Съсобственикът може да предяви искане за изкупуване на дял, прехвърлен от друг съсобственик, само ако приобретател е външно, трето, т. е. неучастващо в съсобствеността лице. В този смисъл е трайната съдебна практика: - Решение № 50 от 01.06.1956 г на ВС по гр. дело № 36/1956 г.; - Решение № 439 от 18.III.1961 г. по гр. дело № 45/1961 г., IV г. о.; - Решение № 1820 от 12.12.2001 г. на ВКС по гр. дело № 155/2001 г.; - Решение № 1515 от 28.VII.2003 г. на ВКС по гр. дело № 1266/2002 г. Ако един съсобственик прехвърли дела си на друг от съсобствениците, без изобщо да го предлага на някои от останалите, правото на изкупуване по чл. 33 от ЗС не може да бъде упражнено.
2. Видове отчуждителни сделки, при които правото на изкупуване може да бъде упражнено
Разпоредбата на чл. 33 от ЗС визира само продажбата като елемент от фактическия състав на изкупуването. Затова, ако съсобственикът е отчуждил своята част чрез дарение или друг безвъзмезден акт, правото на изкупуване за другите съсобственици не възниква. С Решение № 1515 от 28.07.2003 г. по гр. дело № 1266/2002 г., ВКС приема, че разпоредбата на чл. 33 от ЗС има ограничителен характер и правото на изкупуване не може да бъде упражнено при други видове сделки със съсобствен имот - замяна, дарение или алеаторен договор за гледане и издръжка. Тъй като съсобствеността върху недвижими имоти възниква най-често в резултат на наследяване, в съдебната практика се разглежда въпроса, дали правото по чл. 33 от ЗС може да бъде упражнено и в случаите, когато един съсобственик (сънаследник) прехвърли своя дял от цялото наследство с договор за продажба на наследство по чл. 212 от ЗЗД. При отговора на този въпрос съдебната практика заема противоречиви становища. С две последователни решения ВС прие, че изкупуването може да се извърши и в случаите когото съсобственикът (сънаследник) е продал дела си от общото наследство, включващо недвижими имоти с "договор за продажба на наследство" по чл. 212 от ЗЗД (Решение № 910/1955 г. и Решение № 2891/1956 г.). Сезирана по реда на чл. 212 от ГПК (отм.) гражданската колегия на ВС възприе отрицателния отговор, като обяви с Тълкувателно решение № 50 от 01.06.1956 г., че чл. 33 от ЗС няма приложение при продажба на наследство по реда на чл. 212 от ЗЗД, в което има недвижими имоти, включително и тогава, когато наследството се състои само от недвижими имоти. Аргументите, с помощта на които е обосновано схващането, изразено в Тълкувателно решение № 50 от 01.06.1956 г., са следните: » правилото на чл. 33 от ЗС има ограничителен характер, защото стеснява кръга на купувачите при продажба на част от съсобствен недвижим имот. Това налага неговите разпоредби да се прилагат ограничително само относно продажба на част от съсобствен недвижим имот; » продажбата на наследство се урежда със специални норми и в тях не се съдържат ограничения, като тези на чл. 33 от ЗС; » наследството е съвкупност и поради това може да съдържа не само недвижими имоти, но и движими вещи, а за тях правилата на чл. 33 от ЗС не се отнасят; » чл. 33 от ЗС няма да намери приложение и при продажба на наследство, което се състои само от недвижими имоти, както поради ограничителното приложение на тази разпоредба относно продажба на част от съсобствен недвижим имот, така и поради обстоятелството, че когато се продава наследство, без да се определят предметите му, не може да се приеме, че то се състои само от недвижими имоти. Законът третира наследството като съвкупност от права и задължения и затова установява сравнително лек режим за продажбата му. В практиката често се поставя въпросът, дали изкупуването на дял от
недвижим имот може да се извърши в случаите, когото един от съсобствениците сключи с трето лице предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот. За да се отговори на този въпрос трябва да се направят няколко разграничения. Ако предварителният договор се отнася до сключване на окончателен договор, с оглед на който изкупуването е изключено - договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане или договор за дарение - за никакво изкупуване не може да става дума. Когато предварителният договор се отнася до сключване на окончателен договор за покупко-продажба възможността за изкупуване се очертава в перспектива. Веднага обаче трябва да се изтъкне, че и при предварителния договор за продажба на дял от съсобствен недвижим имот другите съсобственици не могат направо да предявят искове за изкупуване. Искането на съсобствениците да придобият дела на продавача-съсобственик не може да се реализира по силата на този договор и по реда на производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. За да възникне тази възможност необходимо е или и двете страни по предварителния договор да изпълнят взаимното си задължение за договаряне, като сключат окончателен договор в съответната форма или пък една от тях да издейства с иск по чл. 19 от ЗЗД постановяване на съдебно решение, което да замести несключения окончателен договор. Едва след сключване на окончателен договор или уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД другите съсобственици могат да предявят искове за изкупуване по чл. 33 от ЗС. В този смисъл е и трайната съдебна практика: - Решение № 52 от 08.06.1982 г. по гр. дело № 32 от 1982 г., ОСГК на ВС; - Решение № 826 от 27.07.2000 г. на ВКС по гр. дело № 112/2000 г., II г. о. В производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД въпросът за изкупуване от съсобственици на продавача, не може да се разглежда. Представянето на писмени доказателства по чл. 33 от ЗС в производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД нито е необходимо, нито е възможно.
3. Други предпоставки
Разпоредбата на чл. 33 от ЗС обуславя упражняването на правото на изкупуване от две алтернативно определени предпоставки: а) съсобственикът-прехвърлител трябва да е предложил на другите съсобственици да купят дела, който той е решил да продаде при определени условия, и да получи съгласието на всички или на някои от тях и въпреки това да извърши продажбата в полза на трето лице; б) съсобственикът-прехвърлител да е сключил договор за продажба на своя дял с трето лице без изобщо да отправи предварително предложение до другите съсобственици. Липсата на предложение до другите съсобственици за сключване на такъв договор с тях не е предпоставка за валидност на прехвърлителния договор, който съсобственикът-отчуждител е сключил в надлежната форма с третото лице. Липсата на една от двете алтернативни предпоставки не прави този договор нищожен. Виж в тази връзка установената съдебна практика: - Решение № 14 от 14.03.1977 г. по гр. дело № 84/1976 г. на ОСГК на ВС; - Решение № 661 от 28.07.1987 г. по гр. дело № 454/1987 г., II г. о. на ВС; - Решение № 776 от 15.06.1992 г. по гр. дело № 412/1992 г., IV г. о. на ВС; - Решение № 507 от 01.07.1994 г. по гр. дело № 381/1994 г., I г. о.; - Решение № 1004 от 28.12.1999 г. на ВКС по гр. дело № 487/1999 г., II г. о.; - Решение № 105 от 15.05.2000 г. на ВКС по гр. дело № 1159/1999 г., IV г. о.; - Решение № 1820 от 12.12.2001 г. на ВКС по гр. дело № 155/2001 г., IV г. о.; - Решение № 90 от 12.02.2003 г. на ВКС по гр. дело № 2960/2001 г., IV г. о. В горецитираните решения се възприема становището, че нарушението на чл. 33 от ЗС не е противоречие на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД. За тези случай законът създава право на защита на съсобственика с разпоредбата на чл. 33, ал. 2 от ЗС, според която ако съсобственикът не е поканен да купи частта на продавача или са уговорени привидни условия във вреда на другия
съсобственик, той може да изкупи частта на продаващия при действителните условия на сделката с купувача. Правото на изкупуване от съсобственика води до извод, че сделката не е нищожна, а действителна. Изкупуването е възможно при действителен, но не и при нищожен договор. При нищожен договор съсобственикът не може да упражни правото на изкупуване, защото съсобственикът-продавач остава собственик на своята част. Задължението на съсобственика, решил да прехвърли своя дял, да отправи предложение най-напред до другите съсобственици, цели да защити само тяхното право на предпочитание, техните интереси срещу риска от встъпване на външно лице в отношенията на съсобственост. Обществените интереси не се увреждат непосредствено от прехвърлянето на дял от общия имот върху третото лице. Поради това няма и нужда да се обяви прехвърлянето на такъв дял върху третото лице за нищожно. Интересите на другите съсобственици са защитени достатъчно с възможността да изкупят дела, продаден на третото лице, без да е предложен предварително на тях. Разпоредбата на чл. 33, ал. 1 от ЗС изисква съсобственикът- прехвърлител "да представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и да декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение". Предложението е волеви акт, изхождащ от съсобственика, решил да прехвърли дела си. Необходимо е пред нотариуса, при сключване на продажбата с третото лице, съсобственикът-прехвърлител да представи писмени доказателства, че преди това е отправил предложение до другите съсобственици, като напр. втори екземпляр или препис от нотариална покана, препис от телеграма, съдържаща неговото предложение, писма от съсобствениците, с които те, позовавайки се на устното или писменото предложение на прехвърлителя, съобщават, че не го приемат или пък искат промени в условията и др. В случаите, когато писмената покана, отправена до другите съсобственици на недвижимия имот, не е получена от тях, ВС приема, че няма писмена покана за изкупуване на имота по смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗС - Решение № 261 от 14.02.1961 г. по гр. дело № 9787/1960 г. В посоченото решение съсобственикът-прехвърлител е изпратил телеграма до другия съсобственик, но е отказано получаването й с бележка, че адресатът се намира в провинцията. По този начин съсобственикът не е узнал съдържанието на телеграмата и ВС приема, че същият не е валидно поканен и не е отказал да изкупи имота съгласно чл. 33 от ЗС, респ. че няма покана и отказ от съсобственика. Фактът, че прехвърлителят е предложил на другите съсобственици да купят неговия дял се установява само с писмени доказателства. Свидетелски показания за установяване поканата към съсобственика за изкупуване са недопустими както пред нотариуса, така и в производството по изкупуване - Решение № 452 от 16.02.1957 г. по гр. дело № 7738/1956 г., IV г. о. на ВС.
III. Иск за изкупуване по чл. 33 от ЗС 1. Характер на иска по чл. 33 от ЗС
1. Искът за изкупуване по чл. 33 от ЗС е конститутивен.
Ищец по този иск може да бъде само съсобственик на същия недвижим имот, дял от който е прехвърлен на трето лице. Законът за собствеността не урежда въпроса срещу кого трябва да се предяви искът за изкупуване. Освен купувачът-трето лице, като ответник трябва да бъде конституиран винаги и продавачът. Продавачът и купувачът имат в процеса положението на пасивно необходимо задължителни другари (чл. 172, ал. 2 от ГПК). В този смисъл се ориентира и съдебната практика - Решение № 412 от 24.IV.1985 г. по гр. дело № 1026/1984 г., I г. о. на ВС и Решение № 449 от 27.VI.2002 г. на ВКС по гр. дело № 703/2001 г. Това процесуално положение на страните, според Решение № 412 от 24.IV.1985 г., произтича от: » обстоятелството, че правата и задълженията на продавача и купувача се пораждат от един и същ факт - сключения договор за покупко-продажба, който е повод да се предяви иска за изкупуване и по този факт в съдебното решение следва да се направят еднакви констатации по отношение на страните по
договора, а именно: че продавачът съсобственик не е поканил другия съсобственик и че ищецът отговаря на условията за изкупуване; » обстоятелството, че материалната законна сила на постановеното решение по чл. 33 от ЗС ще се разпростира еднакво между страните, а именно: - че имотът е изкупен от ищеца по силата на решението; - че от този момент купувачът по договора престава да бъде собственик, а собственик става изкупвачът; - че съсобственикът, ищец по иска по чл. 33 от ЗС, дължи цената на изкупените части.
2. Срок за предявяване на иска за изкупуване
Искът за изкупуване трябва да бъде предявен преди изтичането на определен от закона срок - два месеца от деня на продажбата на дела. Този срок винаги е преклузивен, а не давностен. В множество съдебни решения е разгледан въпросът за началния момент на двумесечния срок за предявяване на иска за изкупуване по чл. 33 от ЗС. Съдебната практика приема, че така определеният начален момент - денят на продажбата - има сила само в случаите, когато съсобственикът-прехвърлител е сключил продажба с третото лице, след като предварително е поканил другите съсобственици да купят дела му и те не са приели: - Решение № 953 от 25.03.1959 г. по гр. дело № 943/1959 г., I г. о. на ВС; - Решение № 72 от 01.VII.1959 г. по гр. дело № 48/1959 г., ОСГК на ВС; - Решение № 1470 от 05.VI.1964 г. по гр. дело № 694/1964 г., I г. о. на ВС; - Решение № 100 от 01.03.1995 г. по гр. дело № 1430/1993 г., IV г. о. на ВС; - Решение № 449 от 27.06.2002 г. на ВКС по гр. дело № 703/2001 г., IV г. о.; - Решение № 72 от 05.IV.2004 г. на ВКС по гр. дело № 2645/2002 г., IV г. о. Когато съсобственикът не е отправил предложение до другите съсобственици или до някои от тях, в горецитираните решения се поддържа схващането, че двумесечният срок за изкупуване ще започне да тече от деня, в който непоканеният съсобственик е узнал за продажбата, сключена с третото лице. Относно процесуалния ред да упражняване правото по чл. 33 от ЗС виж "Иск за изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот, продаден в нарушение на чл. 33 от ЗС".
IV. Правни последици на съдебно решение за изкупуване
1. В отношенията между изкупуващия съсобственик - ищец и третото лице - купувач
С влизане в сила на решението по конститутивния иск, с което се уважава молбата на заинтересования съсобственик, той придобива съсобствеността върху частта, която изкупува. Това изходно положение е свързано с два твърде съществени извода. На първо място, изкупуващият съсобственик - ищец по чл. 33 от ЗС замества третото лице-купувач в сключената продажба. Той става носител на ония права и задължения, на които е бил носител изместеният от него купувач. Ако купувачът още не е изплатил напълно цената на недвижимия имот или не е изпълнил към продавача други задължения по сделката, лицето, което изкупува имота и встъпва в правата на купувача при действително уговорените условия, следва да поеме и задълженията, които купувачът още не е изпълнил към продавача. Наред с това изкупуващият съсобственик следва да заплати на купувача всичко дадено в изпълнение на продажбата. Той следва да доплати на продавача само частта от цената, което последният още не е получил от купувача, а не да му заплати цената в пълен размер - Решение № 2762 от 06.12.1965 г. по гр. дело № 1736/1965 г. и Решение № 1771 от 02.02.1994 г. по гр. дело № 2018/1992 г. Изкупвачът - съсобственик по чл. 33, ал. 2 от ЗС дължи обаче действително уговорената цена между продавача и третото лице, а не посочената в нотариалния акт, дори когато посочената в акта цена е по-ниска от
действителната. Обстоятелството, че продавачът и купувачът не са посочили в нотариалния акт действителната цена на имота, а са посочили по-ниска такава с оглед заплащането на по-малък размер на държавните и местни такси по прехвърлянето на имота, не може да създаде никакви права в полза на съсобственика-изкупвач и той е длъжен да заплати при изкупуването на имота действителната му цена. Добросъвестността на изкупвача не е основание да заплати посочената в нотариалния акт цена, ако е по-ниска от действителната - Решение № 144 от 01.12.1955 г. по ч. гр. дело № 100/1955 г., ОСГК на ВС. На второ място, изкупуващият става собственик не от деня, в който съдебното решение е влязло в сила, нито от деня, в който той е предявил иска си, а от деня, в който изместеният от него купувач е придобил собствеността, т. е. от деня, в който продажбата между предишния собственик и купувача е била сключена в надлежната форма.
2. В отношенията между продавача и третото лице - купувач
След влизане в сила на съдебното решение за изкупуване третото лице-купувач излиза от продажбеното правоотношение, и то с обратна сила. То вече не дължи на продавача цената или неплатената част от нея. Това, което купувачът е платил и понесените от него разноски по нотариалното прехвърляне, той ще получи от изкупвача. Това пък, което той не е платил на своя продавач, ще бъде платено на последния от изкупвача. Поради това влязлото в сила съдебно решение за изкупуване не открива възможност за изместения купувач да поиска разваляне на договора за продажба по силата на правилата относно евикцията (чл. 187 и сл. от ЗЗД). Ако изкупвачът не изпълни задължението си да плати определената от съда цена, заедно с разноските, ще се обезсили самото съдебно решение за изкупуване, и то по право. Това ще възстанови с обратна сила продажбеното правоотношение между първоначалните страни по сделката. Забележка: Относно процесуалния ред да упражняване правото по чл. 33 от ЗС виж "Иск за изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот, продаден в нарушение на чл. 33 от ЗС".