Договор аренда

[libelaren]

Здравейте Ако се сключи договор за аренда преди публичната продан Договора ще бъде ли действителен след проданта

[dimist]

Непълно зададен въпрос. Най вероятно става дума за предстояща публична продан на земеделски земи, които искате да отдадете под аренда/или да вземете под аренда/. Но не е ясно написано. Не е написано и какви вещни тежести има върху имотите, най малкото съдебния изпълнител е вписал възбрана, нали ?

[libelaren]

Непълно зададен въпрос. Най вероятно става дума за предстояща публична продан на земеделски земи, които искате да отдадете под аренда/или да вземете под аренда/. Но не е ясно написано. Не е написано и какви вещни тежести има върху имотите, най малкото съдебния изпълнител е вписал възбрана, нали ?

Напълно, както го казвате И какъв е отговора

[guest1]

Непълно зададен въпрос.

Непълно, но ... не така, както го възприемате

Ако се сключи договор за аренда преди публичната продан Договора ще бъде ли действителен след проданта

С кого ще се сключи Договора?
С бившия собственик - дето няма власт, с кредитора - дето търси само пари или с бъдещия собственик- който е неизвестен?

[libelaren]

Непълно зададен въпрос.

Непълно, но ... не така, както го възприемате

Ако се сключи договор за аренда преди публичната продан Договора ще бъде ли действителен след проданта

С кого ще се сключи Договора?
С бившия собственик - дето няма власт, с кредитора - дето търси само пари или с бъдещия собственик- който е неизвестен?

С действащият собственик до момента на проданта

[guest1]

С действащият собственик до момента на проданта

А после?

Ако потледнете ЗАЗ

Чл. 4. (1) Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години.

И се получава ситуация, подобна на "продажба на имот, с учредено право на ползване".
Дали ще има кандидат-купувачи, за имот с подобна тежест?

[dimist]

Чл. 453. (Доп. - ДВ, бр. 86 от 2017 г.) На взискателя и на присъединилите се кредитори
не могат да се противопоставят
5. (нова - ДВ, бр. 86 от 2017 г.) договори за наем и аренда, както и всички
споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на движими и
недвижими вещи

Това е разпоредбата на ГПК , но явно се опитвате да попитате дали договора за аренда може да се противопостави на приобретателя на публична продан. Може, като в най благоприятния за арендатора случай договора ще се приравни на договор за обикновено управление по чл. 229 ал. 2 ЗЗД, и ще се ограничи до три години. Има и решения, че е обвързан до края на арендния договор. Но съдът може да приеме, и че приобретателят не е обвързан с този аренден договор. При всички случаи , взискателят има право да наложи запор на вземането на длъжника по договора, респективно след като придобие собствеността на публичната продан, новият собственик ще има право да получи рентата. Накрая отново отбелязвам, че въпросът ви е неправилно зададен, не сте изложили изчерпателно какво е фактическото положение, и какви правни действия са извършени до този момент, така , че отговора ми е теоретичен, и не препоръчвам да го използвате за да прецените законосъобразността на евентуални ваши действия и последиците от тях.

[guest1]

Уважаеми dimist - за какво противопоставяне говорите?
Как ще приравнявате договор за аренда - по конкретния ЗАЗ, с договор по общия ЗЗД?

Просто се сменя собственика (респективно - арендодател) на имота, но арендатора си остава. Или трябва да бъде овъзмезден. За какъв и колко ...

[hristev]

Гост, тихо.

Демист в прав. Исках аз да го напиша ама съм на почивка.

Абсолютно рисковано е с оглед на настоящата съдебна практика да купувате земеделски земи от опитни търговци и бизнесмени. Точно заради това.

От обик овен и хора няма проблем - тоест рискът е много малък.

Откъснати от реалността ВКС казва, че възбраната ограничаваща разпореждането, а не управлението. Затова договорът обвързва купувача от публичната продан.

ВКС не взема предвид, че между рента и рента разликата е в пъти и зависи от икономическото положение на арендодателя - колко земя последният притежава. Средната рента по данни на ОД Земеделие е в пъти по ниска от реалната. Затова мотивите на ВКС, че видиш ли - приобретателя берял плодовете и заради това договора го бил обвързал, са супер откъснати от реалната действителност. Тоест, да... Реално плодове се берат, ама не грозде, а стафиди шесто качество. Тоест купувача може да изпусне огромен доход - като процент от платената цена в бъдеще. Да не говорим, че последният няма да може да въздейства на начина,щ, по който се ползва земята му....

На въпроса: Може ли този договор да се сключи броени минути преди публичната продан? Да, може.

Може ли да ви прецака? Може, и то доста яко.

Ай, наздраве