'' ДАНЕВ " АДВОКАТСКА КАНТОРА - ВАРНА


Варна, ул. "Страхил Войвода", № 14, партер, monteskio@lex.bg lawyer_danev@abv.bg
Начало
ДЕЙНОСТ И ПАРТНЬОРИ
СТАТИИ - ПРАВО НА ОСИГУРИТЕЛНИ ОБЕЗЩЕТЕНИЯ И ТРУДОВ ДОГОВОР / 2004Г./
СТАТИЯ- ОСИГУРЕНИ СОЦИАЛНИ РИСКОВЕ / 2004Г./
ВЪПРОСИ И ОТГОВОРИ ТРУДОВО ПРАВО & ОСИГУРИТЕЛНО ПРАВО& НАКАЗАТЕЛНО ПРАВО И ПРОЦЕС
ВЪПРОСИ И ОТГОВОРИ АДМИНИСТРАТИВНО ПРАВО & ТЪРГОВСКО ПРАВО& OБЛИГАЦИОННО ПРАВО
ВЪПРОСИ И ОТГОВОРИ СЕМЕЙНО ПРАВО & НАСЛЕДСТВЕНО ПРАВО & ВЕЩНО ПРАВО& ГРАЖДАНСКИ ПРОЦЕС
За контакти
Линкове
 
Друг сайт
English

ВЪПРОСИ И ОТГОВОРИ АДМИНИСТРАТИВНО ПРАВО & ТЪРГОВСКО ПРАВО& OБЛИГАЦИОННО ПРАВО

ОТГОВОР НА ЧЕСТО ЗАДАВАНИ ВЪПРОСИ:


АДМИНИСТРАТИВНО ПРАВО



1. Притежавам апартамент в Ж.К. Имам разрешително за остъкляване на терасата,но не съм си заплатила таксата.Моя съседка е подала жалба с/у мен и други съседи за това,че сме извършили такава поправка(тя е поставила решетки)може ли някой да ми каже къде да прочета и да проверя дали и поставянето на решетки се води за действие,за което се иска съгласие от съседи?



*Извършването на остъкляване на тераса е строеж по смисъла на ЗУТ. За този вод строеж обаче, не се изисква одобрqвzне на инвестиционен проект, а само становище на инженер-конструктор. /рг.чл.147 ЗУТ/. Този строеж е 6-категория съгласно ЗУТ и Наредбата за номенклатура на строежите. Трябва да знаете, че разрешението за строеж на " остъкляване на балкон " не подлежи на обжалване от съседите Ви. Това е така, тъй като те не са заинтересувани лица по смисъла на чл.149 връзка чл.185 ЗУТ. В тази връзка дори и да има подадена жалба, то тя е недопустима, т.е. подадена е от лице, което няма право да подава жалба. С други думи, жалбата е подадена без наличие на правно основание за това. Затова няма от какво да се притеснявате.
От друга страна, поставянето на решетки на балкона на съседа ви, не е строеж по смисъла на ЗУТ и за него не се изисква разрешение за строеж. Видовете строежи са изчерпателно изброени в ЗУТ и Наредбата за номенклатура на строежите. Следва да се прави различие между конструкция, която позволява поставяне на стъкла, за да е налице строеж " остъкляване на тереса " и охранителна конструкция, която не предполага поставянето на стъкла, за да е налице строеж.


*
ОБЛИГАЦИОННО ПРАВО
*

1.Здравейте. Имаме имот придобит по време на брака. Налице са причини, които да ни принуждават този имот да не бъде наша собственост на и този етап решихме да го дарим на брата на съпруга ми.Решението е продиктувано от много заплетено гражданско дело и се притесняваме от възбрана в/у имота. Въпросът ми е след като го дарим впоследствие ще има ли право някой да оспорва дарението.Благодаря.

*Ако във Вашия случай има образувано дело срещу един от съпрузите и искането е на значителна сума, най -добре е за известен период от време да прехвърлите определено имущество. По този начин лицето подало иск срещу Вас ще бъде затруднено или възпрепятствано да се удовлетвори при евентуално уважаване н аискането му от страна на съда. Но, за него е налице правна възможност ( чл.135 ЗЗД) да иска да бъдат обявени за недействителни определени сделки , с който длъжникът явно го е увредил. Това състояние на селките се нарича още относителна недействителност,т.е. недействителност спрямо определени лица и действителност спрямо други. За да не се поставите в това положение трябва да извършите прехвърлянето по следния начин:
Прехвърлянето на имота трябва да стане чрез покупко-продажба и то с трето лице, което не е роднина!!!. В противен случай - ако не се изпълни дори и едно от посочените от мен условия - то за тази сделка съществува реалната възможност да бъде обявена за недействителна, тъй като закона установява предположение за знание за увреждане от страна на прехвърлителя и приобретателя.*

2.* Сключих предварителния договор за продажба на недвижим имот. Продавачите ми представиха документи, че те са собственици. В последствие обаче след справка в службата по Вписвания разбрах че има още един съсобственик. Като обезпечение продавачите освен даденото капаро ми разписаха и запис на заповед на същата стойност. Какво да правя?

На първо място, ако третият съсобственик желае да продава, то може да сключите нов договор и с него за продажбата на неговата идеална част от имота. Евентуално мож да развалите страния и да склщчите нов с тримата. След това и тримата се явявате пред нотариус и подписвате договор за продажба на недвижимия имот, във формата на нотариален акт.
2. Ако третия собственик не желае да продава и в уговорения срок и страните по предварителния договор не се явят пред нотариус за да Ви прехвърлят правото на собственост така както са се задължили, то вие можете да им дадете подходящ срок да изпълнят поетото задължение, след което ще считате договора развален. При това положение имате право да искате платеното от вас капаро в двоен размер, само ако в договора е упомената,ч е същия ще служи и като разписка. Възможно е да ползвате и свидетели за сумата, която сте платили, ако сумата е по-малка от 1000 лв. Ако е по-голяма - допустимо е свидетелите да бъдат само роднини. Това е така, защото не е задължително продавача по предварителния договор да е носител на рпавото на собственост към момента на подписването му.Важното е, той да го притежава към момента на сключване на окончателния договор.
3. Ако ситуацията е тази, която възпроизведох, то със сключения предварителен договор ПРОДАВАЧИТЕ НЕ ОБЕЩАВАТ ДЕЙСТВИЕТО НА ТРЕТНИЯ СЪСОБСТВЕНИК. Принципно положение е, че всеки договаря сам за себе си - чл.21 ЗЗД. Изключение от този принцип е възможността да се обещае действието на трето лице. С други думи, в предварителния договор СЛЕДВА ДА ИМА ОБЕКТИВИРАНО ОБЕЩАНИЕ НА ДВАМАТА СЪСОБСТВЕНИКА, ЧЕ ТРЕТИЯТ ОТ ТЯХ ЩЕ СЕ РАЗПИШЕ ПОД ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР и че ще се яви пред Нотариус. Единствено и само тогава, е налице обещание за действие на трето лице по смисъла на чл.23 ЗЗД. т.е. ако такава клауза липсва в сключения от Вас предварителен договор, то не може да се приеме, че е налцие обещаване действията на друг. Ако би се приело такова тълкуване, това от една страна би вменило задължение на третото лице да сключи договора. Това обаче, е в противоречие с общия принцип, че всеки договора сам за себе си . Обещание за действие на трето лице, не поражда задължение за това трето лице. Ако то не изпълни - обещятелет дължи обезщетение.
4. В случай, че в предварителния договор, не е посочено че ценните книги са издадени като обезпечение по договора, то при развалянето му вие:
Имате право да искате даденото от вас капаро в двоен размер
Имате право да искате издаване на изпълнителен лист за сумите посочени в ценните книги - записът на заповед.Товеа е така, понеже това е абстрактна сделка / спорно понятие / и сумата по тях се дължи независимо от капарото, което те платили.

*

3. Възможно ли е да сключва предварителен договор за покупка на имот, без да сключван окончателен договор във формата ан нотариален акт, да го владея го 5 години като свой и след това да го придобия по кратката придобивна давност?

Горната ситуация е неосъществима според българскоро законодателство. В конкретния случай, не е налице добросъвестно владение по смисъла на чл.79 ал.2 ЗС връзка чл.70 от същия закон. Това е така, понеже " годното основание " е договор за покупко-родажна във формата на нотариален акт / чл.18 ЗЗД /. В изложената от Вас хипотеза, имаме незавършен фактически състав, който да породи определени правни последици, а не нищожен акт. Този незавършен фактически състав, следа да се отличава от годно правно оснвание /в случая нищожен акт/.
От една страна годно основание, въпреки неговата опорочена форма ще бъде само и едиснтвено нотариален акт. Негодността му ще се изразява в неспазване на процесуалните правила - напр. да не се прочете на страните.
Ето защо, налице ще бъде недобросъвестно владение и правото на собственост ще бъде придобито след упражняване на фактическа власт върху имота в продължение на 10 год. / арг. от чл.79 ал.1 Зс /, а не на 5 год.

*



4. Възможно ли е при договор за разпореждане с недвижим имот или ограничено вещно право/ продажба, дарение и прочие/ да се договори приобретателя да не се разпорежда с недвижимия имот за определено време? Действителна ли е такава уговорка? Възможно ли е за неизпълнението й да се ангажира отговорността чрез заплащане на неустойка?

Въпреки противоречивите тълкувания, според мен е напълно възможно.Мотивите ми за това..
Предвид акцесорността на клаузата " неустойка " , следва да изследваме дали главния дълг / престацията на длъжника /е действителен.
В конкретния случай, главен дълг е договореността купувачът да не продава за определен продаденият му апартамент - като елемент от договора з апокупко-продажба, или самостоятелно задължение / необвързано с действието на договора /на купувача да не продава имота за определен период.
Принципно положение, е че договорът поражда задължение между страните по него. В тази връзка длъжникът се задължава спрямо продавача да не извършва определено действие. Това действие може да бъде за фактическо - да не кърти с хилти в почивно време, да не огражда имота с плътна ограда и прочие. Действието може да бъде и правно - да не се разпорежда с имот за определен период от време.
Поемането на правно задължение за бездействие е резултат от волята на страните. В тази връзка това е желан и от двете страните гражданско правен резултат - да не се разпорежда с имота за определен срок. От друга страна, в закона не съществува текст, който да забранява на носителя на правото на собственост да ограничава абсолютното си право.Нещо повече. Същестуват ред новели, който ограничават правото на собственост на носителя му и то по негово желание / право на строеж право на ползване /, или негови елементи / договор за наем/.
Ето защо в рвзултат на изложеното по-горе считам, че поемането на задължение да не се продава имота за определен период е действително, непротиворечащо на законовата разпоредба. В тази съглашението за неустойка, при неизпълнение на така поетото задължение остава валидно.
Въпреки становището ми, с цел избягване на възможност за неточно тълкуване може да се уговори наред кумулативно или алтернативно и следното самостоятелно задължение на купувача, което не поражда никакви съмнения, но ще породи целеният ефект,а именно:
" Купувачът се задължава да заплати на Продавача сумата от .......................... в случай че се разпореди с имота, предмет на настоящия договор в период от 10 год, считано от датата на настоящия договор."


5.*
Носи ли отговарност поръчителят след смъртта на титуляра?

Договорът за поръчителство не е договор с оглед на личността между длъжника и поръчителя понеже тези две лица не са страни по него. Със смъртта на длъжника неговото задължение към кредитора не се погасява, а от там и поръчителството се запазва. Ето защо договор с оглед на личността е съглашение за строго лични действия - напр. Художник сключва договор за изработка на определена картина дадено лице.След смъртта на художника няма кой да нарисува картината и облигационната им връзка се погасява. Ето това е договор с оглед на личността
В тази връзка, поръчителят отговаря въпреки смъртта на длъжника. Това е така, понеже същия поръчителства за задължението, което не е погасено.
От друга страна, ако наследниците приемат наследството под опис, то те ще отговарят само до размера на полученото имущество. В тази връзка, ако паричната еквивалетност на наследството е по-малка от дължимото към кредитора, то поръчителят си носи отговорността. Разбира се, пожене длъжника и поръчителя са солидарни длъжници, то кредиторът има право да избира срещу кого или по точно срещу чие имущество да насочи принудителното изпълнение.
От тук следва и друг извод - ако поръчителят плати, наследството се приеме под опис и същото не е достатъчно за погасяване на претенцията, то той няма да може да иска от наследниците това, което е платил в повече.
От друга страна чл.102 ЗЗД е неприложим.Същия се отнася до особен вид ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ВЗЕМАНЕ /заместване на длъжника / ПО ВОЛЯТА НА СТРАНИТЕ. В конкретния случай е коренно различно - налице е правоприемство / след смъртта на длъжника /по силата на закона, а не по силата на договор.

Горното може да се извлече като извод от следните законови текстове:

138 ЗЗД С договора за поръчителство поръчителят се задължава спрямо кредитора на друго лице да отговаря за изпълнение на неговото задължение. Този договор трябва да бъде извършен в писмена форма.
Чл.133 ЗЗД Цялото имущество на длъжника служи за общо обезпечение на неговите кредитори, които имат еднакво право да се удовлетворят от него, ако няма законни основания за предпочитане.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Чл. 48. ЗН Наследството се придобива с приемането му. Приемането произвежда действие от откриването на наследството.
Чл. 49. (2) Приемане има и когато наследникът извърши действие, което несъмнено предполага неговото намерение да приеме наследството, или когато укрие наследствено имущество. В последния случай наследникът губи правото на наследствен дял от укритото имущество.
Чл. 60. (1) ЗН Наследниците, които са приели наследството, отговарят за задълженията, с които то е обременено, съобразно дяловете, които получават.
(2) Наследникът, който е приел наследството по опис, отговаря само до размера на полученото наследство.

Същият извод - че поръчителят отговаря е налице и в решение № 1022 ОТ 28.06.1999 Г. ПО ГР. Д. № 252/1999 Г., V Г. О., ВКС.



6.*
Налице е вписан договор за наем за срок от 10 години. В последствие наемодателят продава имота си. Купувачът отправя покана до наемателите за освобождаване на жилището. Въпросът ми е имат ли някакви права наемателите?



Това, че собственикът е отчуждил жилището не препятства държателите. Наемателите имат право да ползват апартамента за срока, за който е сключен договора за наем. Никой не може да ги препятства в упражняването на това им право.Същите разполагат с посесорен иск за защита на владението си. Това е така, понеже договора за наем е вписан. Това обстоятелство от друга страна, се явява пречка за новия собственик да ползва имота. Същия е бил в обективна възможност да направи справка в съответната служба по вписвания и да установи, че е налице вписан договор за наем. Това следва от законовите разпоредби на чл. 237 ал. 1 ЗЗД.
Ако собственикът започне да " сплашва" наемателите може да се подаде жалба до прокуратурата за проверка дали има извършено престъпление по чл.323 НК. Също така е налице открита правна възможност за жалба и до съответното РПУ. Най-вероятно ще бъде издаден предупредителен протокол поотношение на новият собственик за това, да спре да тормози наемателите.

В зависимост от клаузите в договора за продажба, купувачът - нов собственик може да предяви иск за обезщетение спрямо продавача - бивш наемодател, за това, че не може да използва имота си.


7*
В договор за възлагане на строителство , има клауза , че ,,договора влиза в сила след превеждане на аванса" . Кога влиза в сила договора след подписването му или след превеждане на аванса.


Принципно положение, е че договора поражда действие след подписването му.
Възможно е обаче, страните да се отклонят от това диспозитивно правило, доколкото уговорката не противоречи на повелителните разпоредби / чл.9 ЗЗД/
В конкретния случай, действието на договора е поставено под условие - сбъдването на едно несигурно събитие - плащането на авансовото възнаграждение. Едва след неговото сбъдване, договора ще породи уговорените права и задължения между страните. Също така, е възможно страните да са уговорили изключение от постигнатата между тях договорка за отлагателното условие за друга клауза / напр. при неплащане на аванса - неизрпавната стран адължи неустойка на изправната/.
В тази връзка с подписването си, страните са заявили волеизявлението си, че желаят договора да поради права и задължения след като се сбъдне условието, под което е сключен/ чл.25 вр.чл.21 ЗЗД/.
За някои видове договори / напр.дарение / поставянето на определени модалитете е недопустимо.



8.
Страните ПРОДАВАЧ И КУПУВАЧ сключват договор за покупко-продажба на недвижим имот. КУПУВАЧА е изряден, плаща вноските както е записано в договора, но ПРОДАВАЧА въпреки всичко има интерес да развали договора, след като върне авансово платената сума и плати неустойка.
Проблемът е, че в договора няма клауза, че ПРОДАВАЧА може да развали договора, а Купувачът си иска жилището на всяка цена и иска обезщетение.
Моля за съвет, може ли да се развали договора от страна на Продавача


При положение, че в договора липсва клауза даваща възможност на едната страна да развали договора, то следва да се приложат общите разпоредби на ЗЗД за този институт.
От съществено значение е обстоятелството, че разваляне на договора може да се извърши само от ИЗПРАВНАТА СТРАНА срещу НЕИЗПРАВНАТА СТРАНА. / чл.87 и слд. от ЗЗД /. В тази връзка, след като продавача е неизправна страна, с оглед фактите които сте изложили, не виждам правен механизъм той да може да развали договора. За тази цел, той трябва да е изправна страна както посочих по-горе. Т.е. Купувача да не е изпълнил свое задължение, кредиторът да му е дал подходящ срок за изпълнение, след което ще счита договора за развален, и това неизпълнение от страна на длъжника да е съществено с оглед интереса на кредитора.
Евентуално, Продавача може да " се постави в обективна невъзможност " да изпълни задължението си, като в този случай, договора ще се счита развален по право / чл.81 ал. 1 ЗЗД/. Това разрешение обаче е в разрез с основния принцип на договорните задължение, а именно наличието на добросъвестност / чл. 63 ЗЗД/.


9.
Каква е разлика между договор за покупко-продажна на недвижим имот и договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка?

Съществува принципна разлика между двата вида договори. Първият е възмезден, комутативен двустранен договор.Насрещните права и задължения на страните са конкретно определени. Едната страна се задължава да прехвърли на другата страна правото на собственост върху определен недвижим имот. Втората страна по договора се задължава да заплати точно определен ацена за имота.
Вторият вид договор е типичен пример за алеаторен договор. Алеаторен е за това, защото задължението на едната страна не е определен в неговия обем. Задължението за гледане и издръжка, срещу което се прехвърля собствеността, е за продължителен период, но без да се знае, колко ще продължи, а така също и какви грижи ще са необходими. Именно защото не се знае колко и какво ще се дължи е налице алеаторност.Този вид договори се сключват рпедимно между роднини, с цел осигуряване ан нормалното им съществуване след като преминат определена възрастова граница.


10.*С приятеля ми от 4 г. живеем заедно и нямаме брак. Той купи апартамент на негово име и по мое настояване всички кредити са на негово име. Обаче ги изплащаме заедно. Имам временно жителство на неговия адрес. Въпроса ми е при евентуална раздяла имам ли право да искам обезщетение или дял, при условие, че пазя всички платежни нареждания, където за вносител е посочено моето име?



При евентуална раздяла можете да претендирате, че сте му заели тези суми, посочени в банковите бордера. В тази връзка ще следва да поканите лицето в определен срок да ви ги върне. Не можете да претендирате дял от апартамента. Ако това жилище е основно и единствено на мъжа с когото живеете, то няма да можете да насочите принудително изпълнение срещу него. Ако няма друга основателна причина, поговорете с партньора си. Поискайте, определена идеална част от апартамента, която съответства на внесените до този момент от вас средства да ви се прехвърли - на вас или ваш близък.



11.
Моля за помощ по следния въпрос: какви са последиците при евентуална смърт на продавач по предварителен договор с предмет на продажбата - идеални части от имот и купувач - единия от трима наследници на продавача? Останалите наследници длъжни ли са да изпълнят предварителния договор и да прехвърлят на сънаследника си съответна идеална част от наследеното - предмет на предварителния договор? С други думи, купувачът има ли право да иска обявяване на сключения предварителен договор за окончателен?


Купувачът има правата по чл.19 ал.3 ЗЗД. Това е така, защото, задължението на продавача за прехвърляне на правото на собственост се поема от наследниците му / чл.60 ЗН връзка чл.14 ал. 2 ЗЗД/. Особеното в настоящия казус е обстоятелството, че един от населдниците на продавача е и купувач по предварителния договор. В тази връзка, той има право да иска сключването на окончателен само за тези ид.части от имота, които той не наследява. В този смисъл е и Тълкувателно решение № 53 от 1.VI.1963 г. по гр. д. № 40/63 г., ОСГК.


12.* Здравейте. Имам следния казус: в кооперацията, в която живея е доста стара и се наложи да се направи ремонт на покрива. Беше проведено събрание, на което всички съкооператори се съгласиха с офертата и цената, която беше предложена за ремонт. За съжаление протокол за това обаче не беше подписан. След завършване на ремонта, някои от собствениците отказаха да платят. Сумата за ремонта вече е заплатена на фирмата изпълнител от мен. Искам да попитам има ли законово основание, на базата на което мога да събера парите от отказалите да платят собственици.


Има възможност да искате от съседите си, които не са платили да направят това. Възможни са няколко варианта.
Първият от тях е да се съберете отново на събрание. На него трябва да се представят документи за всички направени разходи за ремонта. Ще е необходимо да се изготви списък на собствениците, които са платили и кой какво остава да се плати. Събранието тр. да вземе решение в какъв срок следва тези, които не са платили да го направят. Ако не изпълнят задължението си, домоуправителят може да се сдобие с изпълнителен лист въз основа на протокола на ОС чл.10 ал. 2 ПУРНЕС.
Ако такова събрание не може да се проведе, то с цел да не си развляте отношенията можете да изпратите до съседите си нот.покана. В нея ще опишете накратко фактите и ги поканете в разумен срок да ви заплатят дължимото. Посочете, че ако не изпълнят поканата, то ще заведете срещу тях иск за заплащане на дължимите суми на основание чл. 41 ЗС във връзка с чл.8 ПУРНЕС. В случай, че лицата, с които живеете са разумни хора би следвало да платят още при връчване на нотариалната покана. В противен случвай, трябва да предприемете мерки за съдебно установяване на задължението им.


13.Каква е процедурата по оттегляне на пълномощно, моля дайте информация, че никъде не мога да намеря нещо подобно, а нотариусът ме праща при адвокат.


Процедурата за оттегляне на пълномощно, може да се развие в няколко варианта.

Първи вариант: В случай, че ви е известен регистрационния номер на пълномощното, което желаете да оттеглите отивате при произволен нотариус и попълвате декларация за пълно оттегляне на дадените пълномощия по това пълномощно.

Втори вариант: При положение, че не ви е известен регистрационния номер на пълномощното, което желаете да оттеглите отивате при нотариуса, който го е заверил и попълвате декларация за пълно оттегляне на дадените пълномощия по това пълномощно.

Принцишно положение е, че при оттегляне на пълномощно следва да се уведоми пълномощника. Това се налага, за да може пълномощника да разбере, че дадените му пълномощия са оттеглени и повече не селдва да извършва тези правни действия. За да бъде ттеглянето н апълномощното противопоставимо на трети лица / тези които са договаряли с пълномощника / е необходимо те също да бъдат уведомени. Това им уведомяванен на практика е почти невъзможно, защото не се знае, кои са били съконтрахентите на пълномощника.

След изготвянето на декларацията за оттегляне на пълномощното, тя следва да се изпратите до последния ви известен адрес на вече бившия пълномощник, ако няма друг удачен способ за да я връчите на пълномощника.

Препоръчително е декларацията да бъде изготвена от адвокат, за да може пълно и ясно да бъде изписано оттеглянето на пълномощното.

След изпълнение на процедурата посочена от мен, всички действия извършени от пълномощника са неправомерни и той носи гражданска и наказателна отговорност за тях.


14.*Възможно ли е да бъде развален договор за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка, ако приобретателят сам се откаже от него? Може ли последният да прехвърли или продаде имота на трето лице?


*Възможно приобретателят сам да се откаже от полагане на дължимите грижи, но това няма да доведе до автоматично разваляне на договора. В този случай е необходимо прехвърлителят или казано с други думи този, на когото се дължи издръжката, да развали договора чрез съда.
Приобретателят има право да прехвърли имота на трето лице, без да е необходимо разрешение или съгласие от алицето, което издържа.






















Последна дата на обновяване 8.6.201359229 посещения